Artykuły
Przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego – procedura i konsekwencje naruszeń

Przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego – procedura i konsekwencje naruszeń

Przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego wiąże się z koniecznością dochowania stosownych procedur, tj. odpowiednio uzyskania pozwolenia na użytkowanie lub dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy. Naruszenie wymogów prawa w tym zakresie wiąże się ze znacznym ryzykiem – kary z tytułu nielegalnego przystąpienia do użytkowania mogą być bowiem bardzo dotkliwe.

 

Obowiązek dochowania formalności związanych z przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego kojarzony jest powszechnie przede wszystkim z oddaniem obiektu do użytkowania po jego wybudowaniu. Jest to najczęstsza (choć nie jedyna) sytuacja, w której niezbędne jest wypełnienie odpowiednich procedur, tj. odpowiednio uzyskania pozwolenia na użytkowani lub dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy. To, która procedura znajdzie zastosowanie w danej sprawie, zależy od kilku przesłanek, uregulowanych w ustawie Prawo budowlane1.

 

 

I. ZAWIADOMIENIE O ZAKOŃCZENIU BUDOWY

 

Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami Prawa budowlanego, zasadą ogólną jest przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego na podstawie zawiadomienia o zakończeniu budowy. Co do zasady (tj. z zastrzeżeniem wyjątków, które omówione zostaną w dalszej części niniejszego artykułu), obowiązek dokonania takiego zawiadomienia dotyczy:

1. obiektów budowlanych, na których budowę wymagane jest uzyskanie pozwolenie na budowę,

2. niektórych spośród obiektów, do budowy których wymagane jest uprzednie zgłoszenie budowy, tj.:

a. wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane (zwanych potocznie domami na zgłoszenie),

b. sieci elektroenergetycznych, obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, telekomunikacyjnych.

 

Zawiadomienie należy złożyć do właściwego organu nadzoru budowlanego. Co istotne, należy to uczynić przed przystąpieniem do użytkowania, a co więcej – z odpowiednim wyprzedzeniem. Właściwy organ ma bowiem 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia na zgłoszenie sprzeciwu w drodze decyzji administracyjnej. Warto zaznaczyć, że termin ten został skrócony w jednej z większych nowelizacji Prawa budowlanego z ostatnich lat2, jako że wcześniej wynosił on 21 dni. Powyższa zmiana miała na celu przyspieszenie procedury oddania do użytkowania. Możliwe jest również niejako dodatkowe przyspieszenie możliwości przystąpienia do użytkowania, jeżeli jeszcze przed upływem ww. 14-dniowego terminu organ nadzoru budowlanego wyda zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Zaświadczenie takie organ może wydać z urzędu. W takim przypadku wyłączona zostaje możliwość wniesienia sprzeciwu, a inwestor uprawniony jest do rozpoczęcia użytkowania obiektu.

 

Warto również wiedzieć, że od wejścia w życie ww. nowelizacji, inwestor może – zamiast dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy – wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Taka droga ma stwarzać niejako dodatkowe domniemanie prawidłowości realizacji inwestycji, a zatem stanowić dla inwestora dodatkowe zabezpieczenie przed ewentualnym podniesieniem w przyszłości zarzutu niezgodności z zatwierdzonym projektem lub innymi warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę.

 

 

II. DECYZJA O POZWOLENIU NA UŻYTKOWANIE

 

Prawo budowlane przewiduje sytuacje, w których przystąpienie do użytkowania obiektu nie może nastąpić na podstawie zawiadomienia o zakończeniu budowy, lecz wymaga uprzedniego uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Jest ono wydawane przez właściwy organ nadzoru budowlanego w drodze decyzji administracyjnej i stanowi bardziej złożoną i sformalizowaną formę oddania do użytkowania, aniżeli opisane wyżej zawiadomienie.

 

Kiedy wymagana?

 

1. Dla obiektów określonych kategorii

 

Uzyskanie pozwolenia na użytkowanie jest niezbędne przede wszystkim w przypadku obiektów budowlanych, dla których wymagane jest pozwolenia na budowę, a które zaliczone są do określonych kategorii wymienionych w Prawie budowlanym. Co do zasady, obowiązek ten obejmuje następujące kategorie obiektów budowlanych: V, IX-XVI, XVII, XVIII, XX, XXII, XXIV, XXVII, XXVIII-XXX, przy czym dla większości z nich ustawa przewiduje wyjątki od obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Katalog obiektów wymagających pozwolenia na użytkowanie ma przy tym formę zamkniętą. W konsekwencji, jeżeli ustawa nie wymienia danego obiektu jako wymagającego uzyskania pozwolenia na użytkowanie, jego oddanie do użytkowania winno nastąpić na podstawie zawiadomienia o zakończeniu budowy. Przykładowo, pozwolenia na użytkowanie wymaga przystąpienie do użytkowania następujących obiektów:

a. obiektów sportu i rekreacji (np. stadionów), budynków kultury, nauki i oświaty (np. teatrów, budynków szkolnych), budynków kultu religijnego (np. kościołów), budynków służby zdrowia, opieki społecznej i socjalnej (np. szpitali, domów dziecka), budynków administracji publicznej, zakładów karnych, budynków mieszkalnych wielorodzinnych, budynków zakwaterowania turystycznego (np. hoteli), budynków biurowych i konferencyjnych,

b. sklepów, centrów handlowych, restauracji,

c. budynków produkcyjnych,

d. stacji paliw,

e. składowisk odpadów,

f. zbiorników wodnych,

g. zapór, bram przeciwpowodziowych,

h. mostów, estakad, przejść podziemnych, tuneli, stacji uzdatniania wody, oczyszczalni ścieków.

 

2. W przypadku realizacji inwestycji z naruszeniem prawa

 

Poza obiektami, które wymagają pozwolenia na użytkowanie z uwagi na samą kategorię, do której należą, pozwolenie takie jest wymagane również w przypadku niektórych naruszeń Prawa budowlanego, zaistniałych przy realizacji inwestycji. Dotyczy to:

a. części samowoli budowlanych, tj.:

– budowy obiektu budowlanego (lub jego części) bez wymaganego pozwolenia na budowę,

– budowy niektórych obiektów wymagających zgłoszenia budowy (np. tzw. domów jednorodzinnych na zgłoszenie) bez takiego zgłoszenia lub pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia;

b. tzw. istotnych odstąpień od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę.

 

W takich przypadkach organ prowadzi odpowiednio stosowne postępowanie legalizacyjne/naprawcze, w trakcie którego – po uprzednim spełnieniu określonych warunków – nakłada obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

 

3. Jeśli przystąpienie do użytkowania obiektu ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych

 

Ostatnim przypadkiem obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie jest sytuacja, w której inwestor zamierza rozpocząć użytkowanie obiektu przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych (przed zakończeniem budowy). Jest to tzw. częściowe pozwolenie na użytkowanie, znajdujące zastosowanie w szczególności w przypadku zamiaru wcześniejszego rozpoczęcia użytkowania jedynie części obiektu budowlanego. Wymóg ten dotyczy zarówno obiektu realizowanego w oparciu o pozwolenie na budowę, jak i realizowanego na podstawie zgłoszenia budowy. Należy przy tym zwrócić uwagę, iż w przypadku, w którym cały obiekt (z uwagi na swoją kategorię) wymagał pozwolenia na użytkowanie, a w pierwszym etapie wydawane jest ww. częściowe pozwolenie na użytkowanie, po wykonaniu wszystkich robót budowlanych konieczne będzie uzyskanie drugiego pozwolenia na użytkowanie – po wykonaniu wszystkich robót.

 

Kontrola obowiązkowa

 

Złożenie wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie stanowi jednocześnie wezwanie organu nadzoru budowlanego do przeprowadzenia tzw. kontroli obowiązkowej. Jest ona przeprowadzana przed upływem 21 dni od dnia doręczenia wezwania (albo uzupełnionego wezwania), przy czym o wyznaczonym terminie organ zawiadamia inwestora w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania (albo uzupełnionego wezwania). Celem kontroli jest stwierdzenie, czy budowę prowadzono zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę, w tym zgodnie z określonymi elementami projektu architektoniczno-budowlanego.

 

Już na tym etapie – w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości – organ wymierza karę, obliczaną według określonego wzoru, uzależnionego m.in. od kategorii i wielkości obiektu. Karę wymierza się w formie zaskarżalnego postanowienia. Ponadto organ odmawia wówczas wydania pozwolenia na użytkowania i przeprowadza odpowiednie postępowanie naprawcze.

 

Co istotne, w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na użytkowanie stroną jest wyłącznie inwestor, co ogranicza wpływ na postępowanie np. właścicieli nieruchomości sąsiednich.

 

 

III. WYMAGANE DOKUMENTY

 

Zarówno do zawiadomienia o zakończeniu budowy, jak i do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, należy dołączyć dokumenty wymagane przepisami Prawa budowlanego (w zależności od rodzaju inwestycji), w tym m.in.:

1. oryginał dziennika budowy,

2. oświadczenie kierownika budowy:

a. o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami (a w odniesieniu do budynku mieszkalnego lub budynku z częścią mieszkalną – również informację o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych, w sposób zgodny z przepisami rozporządzenia dotyczącego projektów budowlanych)3,

b. o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania – drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu,

3. oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania,

4. protokoły badań i sprawdzeń,

5. dokumentację geodezyjną, zawierającą wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej oraz informację o zgodności usytuowania obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu lub odstępstwach od tego projektu, sporządzoną przez osobę wykonującą samodzielne funkcje w dziedzinie geodezji i kartografii oraz posiadającą odpowiednie uprawnienia zawodowe,

6. potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy,

7. w razie tzw. zmian nieistotnych (tj. zmian nieodstępujących w sposób istotny od zatwierdzonego projektu lub warunków pozwolenia na budowę), dokonanych podczas wykonywania robót, do zawiadomienia należy dołączyć kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także uzupełniający opis,

8. zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, potwierdzające spełnienie warunków dot. nieodpłatnego przekazania na rzecz gminy zrealizowanej inwestycji uzupełniającej, a w przypadku gdy stanowi ona część obiektu budowlanego, zakończenia robót budowlanych dotyczących inwestycji uzupełniającej,

9. w przypadku drogi w transeuropejskiej sieci drogowej – wynik audytu bezpieczeństwa ruchu drogowego i ewentualne uzasadnienie nieuwzględnienia jego wyniku,

10. w określonych przypadkach – oświadczenie o braku sprzeciwu Państwowej Inspekcji Sanitarnej i Państwowej Straży Pożarnej.

 

Oczywiście w przypadku, gdy w wyniku sprawdzenia przedłożonych dokumentów organ stwierdzi, iż są one niekompletne lub posiadają braki i nieścisłości, konieczne jest ich uzupełnienie.

 

 

IV. NIELEGALNE PRZYSTĄPIENIE DO UŻYTKOWANIA

 

Naruszenie wymogów związanych z rozpoczęciem użytkowania, tj. przystąpienie do użytkowania odpowiednio bez uprzedniego dokonania zawiadomienia robót lub uzyskania pozwolenia na użytkowanie (tzw. samowolna użytkowa), może skutkować poniesieniem przez inwestora odpowiedzialności z tego tytułu. Jednak w praktyce niska jest świadomość społeczna co do tego, jak znaczne ryzyko – przede wszystkim dla inwestora – niesie ze sobą takie działanie.

 

Wymierzenie kary za nielegalne użytkowanie

 

W przypadku stwierdzenia przez organ tzw. nielegalnego przystąpienia do użytkowania wymierza on z tego tytułu karę, w drodze zaskarżalnego postanowienia. Wysokość kary obliczana jest na podstawie ustawowego wzoru, uzależnionego m.in. od kategorii obiektu i jego wielkości. Kary te są jednak znacznie wyższe od wspomnianych wyżej kar z tytułu nieprawidłowości stwierdzonych podczas kontroli obowiązkowej, jako że tzw. stawka opłaty, stanowiąca zaledwie jeden z czynników we wzorze obliczania wysokości kary i wynosząca (co do zasady) 500 zł, w przypadku nielegalnego przystąpienia do użytkowania ulega aż dziesięciokrotnemu podwyższeniu. Oznacza to, że omawiana kara może wynosić np. 10 000 zł za nielegalne przystąpienie do użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego, a za nielegalne przystąpienie do użytkowania budynku produkcyjnego – nawet kilkaset tysięcy złotych.

 

Co istotne, w przypadku stwierdzenia naruszeń, wymierzenie kary jest obowiązkiem organu. Oznacza to, że bez wpływu na powyższe pozostają powody, którymi kierował się inwestor, dokonując nielegalnego przystąpienia do użytkowania, takie jak np. względy biznesowe czy też organizacyjne, związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

 

Zaznaczenia wymaga również, że z nielegalnym przystąpieniem do użytkowania nie będziemy mieli do czynienia w przypadku obiektu, który został wybudowany samowolnie (tj. bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy). Przyjmuje się bowiem, że skoro sama budowa obiektu była nielegalna, to w konsekwencji nie było możliwe legalne przystąpienie do jego użytkowania. Oznacza to, że w takich przypadkach niemożliwe jest nałożenie kary z tytułu nielegalnego przystąpienia do użytkowania, a zastosowanie w sprawie znajdą jedynie właściwe przepisy dotyczące samowoli budowlanej.

 

Przystąpienia do użytkowania

 

Samo pojęcie przystąpienia do użytkowania nie zostało zdefiniowane w Prawie budowlanym. Interpretacja tego pojęcia wypracowana została w orzecznictwie. Najogólniej ujmując, wskazuje się, że należy przez to rozumieć rozpoczęcie używania przynajmniej części obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem określonym w pozwoleniu na budowę. Pozornie wydaje się, iż stwierdzenie dokonania przystąpienia do użytkowania nie powinno nastręczać trudności, jednak praktyka pokazuje, że mogą pojawiać się wątpliwości na tym tle.

 

Jak wyjaśnił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, Rozumienie pojęcia użytkowania obiektu budowlanego jest zbliżone do korzystania z rzeczy w ujęciu powszechnie rozumianym, przy czym w przypadku użytkowania, o którym mowa w art. 57 ust. 7 p.b., nie musi mieć ono charakteru trwałego i pełnego, bowiem już sam ustawodawca wskazuje, że podstawę nałożenia kary z tytułu nielegalnego użytkowania stanowi przystąpienie do użytkowania obiektu, choćby w jego części. Pojęcie użytkowania obiektu budowlanego należy zatem rozumieć jako używanie rzeczy czy korzystanie z niej, przy czym bez znaczenia jest tu zakres i długotrwałość, których skala i tak byłaby trudna do jednoznacznego ustalenia w sposób generalny4

 

W niektórych przypadkach przystąpienie do użytkowania należy jednak odróżnić od przygotowania do przystąpienia do użytkowania, do którego nie może znaleźć zastosowania kara pieniężna. Przygotowanie takie uzależnione będzie m.in. od rodzaju obiektu i może polegać np. na umieszczeniu w nim wyposażenia5.

 

Na marginesie warto również wspomnieć, że przystąpić do użytkowania można tylko raz, późniejszy stan faktyczny w zakresie użytkowania należy natomiast ocenić już jako trwające użytkowanie6.

 

Podmiot obciążany karą

 

Co do zasady przyjmuje się, że karę z tytułu nielegalnego użytkowania wymierza się inwestorowi. Jak bowiem wynika z przepisów Prawa budowlanego, odpowiedzialność materialna i formalna za budowę spoczywa na inwestorze. To on jest zobowiązany m.in. do dokonania – przed rozpoczęciem użytkowania – zawiadomienia o zakończeniu budowy lub uzyskania pozwolenia na użytkowanie7. W orzecznictwie pojawił się jednak również pogląd, zgodnie z którym w szczególnych okolicznościach sprawy może być uzasadnione odstąpienie od tej zasady. Wśród okoliczności wymagających szczególnego rozważenia wymienia się zwłaszcza zbycie obiektu budowlanego lub jego części przez inwestora8.

 

 

PODSUMOWANIE

 

Kwestie związane z legalnym oddaniem do użytkowania są jednym z kluczowych elementów realizacji inwestycji. Co więcej, są one również szczególnie istotne z punktu widzenia nabywców obiektów, w tym np. nabywców lokali w nowo wybudowanych budynkach mieszkalnych wielorodzinnych. Zatem zarówno przed przystąpieniem do użytkowania obiektu, jak i przed zakupem obiektu już istniejącego, konieczne jest zweryfikowanie wymogów, nakładanych w tym zakresie przez obowiązujące przepisy prawa oraz ich dopełnienie.

 

DSK Kancelaria reprezentuje Klientów w sprawach związanych z oddaniem do użytkowania obiektów budowlanych, a także wszelkich innych, związanych z procesem inwestycyjnym.

 

 

 

Inne artykuły z tego zakresu tematycznego:

https://dsklegal.pl/artykuly/zbliza-sie-koniec-uzytkowania-wieczystego-nadchodzi-wspolwlasnosc/

https://dsklegal.pl/artykuly/specustawa-mieszkaniowa-podpisana-przez-prezydenta-czy-poprawi-sytuacje-na-rynku-mieszkaniowym/

 

_________

 

Kontakt:

 

Marta Dziewulska: m.dziewulska@dsklegal.pl

 

 

1 ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j.: Dz.U. z 2018 r., poz. 1202 z późn. zm., powoływana dalej jako Prawo budowlane).

 

2 ustawa z dnia 20 lutego 2015 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2015 r., poz. 443).

 

3 rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. z 2012 r., poz. 462 z późn. zm.).

 

4 wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 21 listopada 2017 r., sygn. akt VII SA/Wa 163/17, LEX nr 2436129 (podobnie m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 lutego 2007 r., sygn. akt II OSK 383/06, LEX nr 330431).

 

5 wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 1 grudnia 2017 r., sygn. akt VII SA/Wa 385/17, LEX nr 2409355.

 

6 wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 21 listopada 2017 r., sygn. akt VII SA/Wa 163/17, LEX nr 2436129 (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 stycznia 2012 r., sygn. akt II OSK 2087/10, LEX nr 1138064, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 października 2010 r., sygn. akt II OSK 1494/09, LEX nr 746583.

 

7 wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 7 listopada 2017 r., sygn. akt II OSK 2808/16, LEX nr 2419415.

 

wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 sierpnia 2016 r., sygn. akt II OSK 2886/14, LEX nr 2119360.

Przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego wiąże się z koniecznością dochowania stosownych procedur, tj. odpowiednio uzyskania pozwolenia na użytkowanie lub dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy. Naruszenie wymogów prawa w tym zakresie wiąże się ze znacznym ryzykiem – kary z tytułu nielegalnego przystąpienia do użytkowania mogą być bowiem bardzo dotkliwe.

 

Obowiązek dochowania formalności związanych z przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego kojarzony jest powszechnie przede wszystkim z oddaniem obiektu do użytkowania po jego wybudowaniu. Jest to najczęstsza (choć nie jedyna) sytuacja, w której niezbędne jest wypełnienie odpowiednich procedur, tj. odpowiednio uzyskania pozwolenia na użytkowani lub dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy. To, która procedura znajdzie zastosowanie w danej sprawie, zależy od kilku przesłanek, uregulowanych w ustawie Prawo budowlane1.

 

 

I. ZAWIADOMIENIE O ZAKOŃCZENIU BUDOWY

 

Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami Prawa budowlanego, zasadą ogólną jest przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego na podstawie zawiadomienia o zakończeniu budowy. Co do zasady (tj. z zastrzeżeniem wyjątków, które omówione zostaną w dalszej części niniejszego artykułu), obowiązek dokonania takiego zawiadomienia dotyczy:

1. obiektów budowlanych, na których budowę wymagane jest uzyskanie pozwolenie na budowę,

2. niektórych spośród obiektów, do budowy których wymagane jest uprzednie zgłoszenie budowy, tj.:

a. wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane (zwanych potocznie domami na zgłoszenie),

b. sieci elektroenergetycznych, obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, telekomunikacyjnych.

 

Zawiadomienie należy złożyć do właściwego organu nadzoru budowlanego. Co istotne, należy to uczynić przed przystąpieniem do użytkowania, a co więcej – z odpowiednim wyprzedzeniem. Właściwy organ ma bowiem 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia na zgłoszenie sprzeciwu w drodze decyzji administracyjnej. Warto zaznaczyć, że termin ten został skrócony w jednej z większych nowelizacji Prawa budowlanego z ostatnich lat2, jako że wcześniej wynosił on 21 dni. Powyższa zmiana miała na celu przyspieszenie procedury oddania do użytkowania. Możliwe jest również niejako dodatkowe przyspieszenie możliwości przystąpienia do użytkowania, jeżeli jeszcze przed upływem ww. 14-dniowego terminu organ nadzoru budowlanego wyda zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Zaświadczenie takie organ może wydać z urzędu. W takim przypadku wyłączona zostaje możliwość wniesienia sprzeciwu, a inwestor uprawniony jest do rozpoczęcia użytkowania obiektu.

 

Warto również wiedzieć, że od wejścia w życie ww. nowelizacji, inwestor może – zamiast dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy – wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Taka droga ma stwarzać niejako dodatkowe domniemanie prawidłowości realizacji inwestycji, a zatem stanowić dla inwestora dodatkowe zabezpieczenie przed ewentualnym podniesieniem w przyszłości zarzutu niezgodności z zatwierdzonym projektem lub innymi warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę.

 

 

II. DECYZJA O POZWOLENIU NA UŻYTKOWANIE

 

Prawo budowlane przewiduje sytuacje, w których przystąpienie do użytkowania obiektu nie może nastąpić na podstawie zawiadomienia o zakończeniu budowy, lecz wymaga uprzedniego uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Jest ono wydawane przez właściwy organ nadzoru budowlanego w drodze decyzji administracyjnej i stanowi bardziej złożoną i sformalizowaną formę oddania do użytkowania, aniżeli opisane wyżej zawiadomienie.

 

Kiedy wymagana?

 

1. Dla obiektów określonych kategorii

 

Uzyskanie pozwolenia na użytkowanie jest niezbędne przede wszystkim w przypadku obiektów budowlanych, dla których wymagane jest pozwolenia na budowę, a które zaliczone są do określonych kategorii wymienionych w Prawie budowlanym. Co do zasady, obowiązek ten obejmuje następujące kategorie obiektów budowlanych: V, IX-XVI, XVII, XVIII, XX, XXII, XXIV, XXVII, XXVIII-XXX, przy czym dla większości z nich ustawa przewiduje wyjątki od obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Katalog obiektów wymagających pozwolenia na użytkowanie ma przy tym formę zamkniętą. W konsekwencji, jeżeli ustawa nie wymienia danego obiektu jako wymagającego uzyskania pozwolenia na użytkowanie, jego oddanie do użytkowania winno nastąpić na podstawie zawiadomienia o zakończeniu budowy. Przykładowo, pozwolenia na użytkowanie wymaga przystąpienie do użytkowania następujących obiektów:

a. obiektów sportu i rekreacji (np. stadionów), budynków kultury, nauki i oświaty (np. teatrów, budynków szkolnych), budynków kultu religijnego (np. kościołów), budynków służby zdrowia, opieki społecznej i socjalnej (np. szpitali, domów dziecka), budynków administracji publicznej, zakładów karnych, budynków mieszkalnych wielorodzinnych, budynków zakwaterowania turystycznego (np. hoteli), budynków biurowych i konferencyjnych,

b. sklepów, centrów handlowych, restauracji,

c. budynków produkcyjnych,

d. stacji paliw,

e. składowisk odpadów,

f. zbiorników wodnych,

g. zapór, bram przeciwpowodziowych,

h. mostów, estakad, przejść podziemnych, tuneli, stacji uzdatniania wody, oczyszczalni ścieków.

 

2. W przypadku realizacji inwestycji z naruszeniem prawa

 

Poza obiektami, które wymagają pozwolenia na użytkowanie z uwagi na samą kategorię, do której należą, pozwolenie takie jest wymagane również w przypadku niektórych naruszeń Prawa budowlanego, zaistniałych przy realizacji inwestycji. Dotyczy to:

a. części samowoli budowlanych, tj.:

– budowy obiektu budowlanego (lub jego części) bez wymaganego pozwolenia na budowę,

– budowy niektórych obiektów wymagających zgłoszenia budowy (np. tzw. domów jednorodzinnych na zgłoszenie) bez takiego zgłoszenia lub pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia;

b. tzw. istotnych odstąpień od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę.

 

W takich przypadkach organ prowadzi odpowiednio stosowne postępowanie legalizacyjne/naprawcze, w trakcie którego – po uprzednim spełnieniu określonych warunków – nakłada obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

 

3. Jeśli przystąpienie do użytkowania obiektu ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych

 

Ostatnim przypadkiem obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie jest sytuacja, w której inwestor zamierza rozpocząć użytkowanie obiektu przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych (przed zakończeniem budowy). Jest to tzw. częściowe pozwolenie na użytkowanie, znajdujące zastosowanie w szczególności w przypadku zamiaru wcześniejszego rozpoczęcia użytkowania jedynie części obiektu budowlanego. Wymóg ten dotyczy zarówno obiektu realizowanego w oparciu o pozwolenie na budowę, jak i realizowanego na podstawie zgłoszenia budowy. Należy przy tym zwrócić uwagę, iż w przypadku, w którym cały obiekt (z uwagi na swoją kategorię) wymagał pozwolenia na użytkowanie, a w pierwszym etapie wydawane jest ww. częściowe pozwolenie na użytkowanie, po wykonaniu wszystkich robót budowlanych konieczne będzie uzyskanie drugiego pozwolenia na użytkowanie – po wykonaniu wszystkich robót.

 

Kontrola obowiązkowa

 

Złożenie wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie stanowi jednocześnie wezwanie organu nadzoru budowlanego do przeprowadzenia tzw. kontroli obowiązkowej. Jest ona przeprowadzana przed upływem 21 dni od dnia doręczenia wezwania (albo uzupełnionego wezwania), przy czym o wyznaczonym terminie organ zawiadamia inwestora w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania (albo uzupełnionego wezwania). Celem kontroli jest stwierdzenie, czy budowę prowadzono zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę, w tym zgodnie z określonymi elementami projektu architektoniczno-budowlanego.

 

Już na tym etapie – w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości – organ wymierza karę, obliczaną według określonego wzoru, uzależnionego m.in. od kategorii i wielkości obiektu. Karę wymierza się w formie zaskarżalnego postanowienia. Ponadto organ odmawia wówczas wydania pozwolenia na użytkowania i przeprowadza odpowiednie postępowanie naprawcze.

 

Co istotne, w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na użytkowanie stroną jest wyłącznie inwestor, co ogranicza wpływ na postępowanie np. właścicieli nieruchomości sąsiednich.

 

 

III. WYMAGANE DOKUMENTY

 

Zarówno do zawiadomienia o zakończeniu budowy, jak i do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, należy dołączyć dokumenty wymagane przepisami Prawa budowlanego (w zależności od rodzaju inwestycji), w tym m.in.:

1. oryginał dziennika budowy,

2. oświadczenie kierownika budowy:

a. o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami (a w odniesieniu do budynku mieszkalnego lub budynku z częścią mieszkalną – również informację o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych, w sposób zgodny z przepisami rozporządzenia dotyczącego projektów budowlanych)3,

b. o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania – drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu,

3. oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania,

4. protokoły badań i sprawdzeń,

5. dokumentację geodezyjną, zawierającą wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej oraz informację o zgodności usytuowania obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu lub odstępstwach od tego projektu, sporządzoną przez osobę wykonującą samodzielne funkcje w dziedzinie geodezji i kartografii oraz posiadającą odpowiednie uprawnienia zawodowe,

6. potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy,

7. w razie tzw. zmian nieistotnych (tj. zmian nieodstępujących w sposób istotny od zatwierdzonego projektu lub warunków pozwolenia na budowę), dokonanych podczas wykonywania robót, do zawiadomienia należy dołączyć kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także uzupełniający opis,

8. zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, potwierdzające spełnienie warunków dot. nieodpłatnego przekazania na rzecz gminy zrealizowanej inwestycji uzupełniającej, a w przypadku gdy stanowi ona część obiektu budowlanego, zakończenia robót budowlanych dotyczących inwestycji uzupełniającej,

9. w przypadku drogi w transeuropejskiej sieci drogowej – wynik audytu bezpieczeństwa ruchu drogowego i ewentualne uzasadnienie nieuwzględnienia jego wyniku,

10. w określonych przypadkach – oświadczenie o braku sprzeciwu Państwowej Inspekcji Sanitarnej i Państwowej Straży Pożarnej.

 

Oczywiście w przypadku, gdy w wyniku sprawdzenia przedłożonych dokumentów organ stwierdzi, iż są one niekompletne lub posiadają braki i nieścisłości, konieczne jest ich uzupełnienie.

 

 

IV. NIELEGALNE PRZYSTĄPIENIE DO UŻYTKOWANIA

 

Naruszenie wymogów związanych z rozpoczęciem użytkowania, tj. przystąpienie do użytkowania odpowiednio bez uprzedniego dokonania zawiadomienia robót lub uzyskania pozwolenia na użytkowanie (tzw. samowolna użytkowa), może skutkować poniesieniem przez inwestora odpowiedzialności z tego tytułu. Jednak w praktyce niska jest świadomość społeczna co do tego, jak znaczne ryzyko – przede wszystkim dla inwestora – niesie ze sobą takie działanie.

 

Wymierzenie kary za nielegalne użytkowanie

 

W przypadku stwierdzenia przez organ tzw. nielegalnego przystąpienia do użytkowania wymierza on z tego tytułu karę, w drodze zaskarżalnego postanowienia. Wysokość kary obliczana jest na podstawie ustawowego wzoru, uzależnionego m.in. od kategorii obiektu i jego wielkości. Kary te są jednak znacznie wyższe od wspomnianych wyżej kar z tytułu nieprawidłowości stwierdzonych podczas kontroli obowiązkowej, jako że tzw. stawka opłaty, stanowiąca zaledwie jeden z czynników we wzorze obliczania wysokości kary i wynosząca (co do zasady) 500 zł, w przypadku nielegalnego przystąpienia do użytkowania ulega aż dziesięciokrotnemu podwyższeniu. Oznacza to, że omawiana kara może wynosić np. 10 000 zł za nielegalne przystąpienie do użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego, a za nielegalne przystąpienie do użytkowania budynku produkcyjnego – nawet kilkaset tysięcy złotych.

 

Co istotne, w przypadku stwierdzenia naruszeń, wymierzenie kary jest obowiązkiem organu. Oznacza to, że bez wpływu na powyższe pozostają powody, którymi kierował się inwestor, dokonując nielegalnego przystąpienia do użytkowania, takie jak np. względy biznesowe czy też organizacyjne, związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

 

Zaznaczenia wymaga również, że z nielegalnym przystąpieniem do użytkowania nie będziemy mieli do czynienia w przypadku obiektu, który został wybudowany samowolnie (tj. bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy). Przyjmuje się bowiem, że skoro sama budowa obiektu była nielegalna, to w konsekwencji nie było możliwe legalne przystąpienie do jego użytkowania. Oznacza to, że w takich przypadkach niemożliwe jest nałożenie kary z tytułu nielegalnego przystąpienia do użytkowania, a zastosowanie w sprawie znajdą jedynie właściwe przepisy dotyczące samowoli budowlanej.

 

Przystąpienia do użytkowania

 

Samo pojęcie przystąpienia do użytkowania nie zostało zdefiniowane w Prawie budowlanym. Interpretacja tego pojęcia wypracowana została w orzecznictwie. Najogólniej ujmując, wskazuje się, że należy przez to rozumieć rozpoczęcie używania przynajmniej części obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem określonym w pozwoleniu na budowę. Pozornie wydaje się, iż stwierdzenie dokonania przystąpienia do użytkowania nie powinno nastręczać trudności, jednak praktyka pokazuje, że mogą pojawiać się wątpliwości na tym tle.

 

Jak wyjaśnił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, Rozumienie pojęcia użytkowania obiektu budowlanego jest zbliżone do korzystania z rzeczy w ujęciu powszechnie rozumianym, przy czym w przypadku użytkowania, o którym mowa w art. 57 ust. 7 p.b., nie musi mieć ono charakteru trwałego i pełnego, bowiem już sam ustawodawca wskazuje, że podstawę nałożenia kary z tytułu nielegalnego użytkowania stanowi przystąpienie do użytkowania obiektu, choćby w jego części. Pojęcie użytkowania obiektu budowlanego należy zatem rozumieć jako używanie rzeczy czy korzystanie z niej, przy czym bez znaczenia jest tu zakres i długotrwałość, których skala i tak byłaby trudna do jednoznacznego ustalenia w sposób generalny4

 

W niektórych przypadkach przystąpienie do użytkowania należy jednak odróżnić od przygotowania do przystąpienia do użytkowania, do którego nie może znaleźć zastosowania kara pieniężna. Przygotowanie takie uzależnione będzie m.in. od rodzaju obiektu i może polegać np. na umieszczeniu w nim wyposażenia5.

 

Na marginesie warto również wspomnieć, że przystąpić do użytkowania można tylko raz, późniejszy stan faktyczny w zakresie użytkowania należy natomiast ocenić już jako trwające użytkowanie6.

 

Podmiot obciążany karą

 

Co do zasady przyjmuje się, że karę z tytułu nielegalnego użytkowania wymierza się inwestorowi. Jak bowiem wynika z przepisów Prawa budowlanego, odpowiedzialność materialna i formalna za budowę spoczywa na inwestorze. To on jest zobowiązany m.in. do dokonania – przed rozpoczęciem użytkowania – zawiadomienia o zakończeniu budowy lub uzyskania pozwolenia na użytkowanie7. W orzecznictwie pojawił się jednak również pogląd, zgodnie z którym w szczególnych okolicznościach sprawy może być uzasadnione odstąpienie od tej zasady. Wśród okoliczności wymagających szczególnego rozważenia wymienia się zwłaszcza zbycie obiektu budowlanego lub jego części przez inwestora8.

 

 

PODSUMOWANIE

 

Kwestie związane z legalnym oddaniem do użytkowania są jednym z kluczowych elementów realizacji inwestycji. Co więcej, są one również szczególnie istotne z punktu widzenia nabywców obiektów, w tym np. nabywców lokali w nowo wybudowanych budynkach mieszkalnych wielorodzinnych. Zatem zarówno przed przystąpieniem do użytkowania obiektu, jak i przed zakupem obiektu już istniejącego, konieczne jest zweryfikowanie wymogów, nakładanych w tym zakresie przez obowiązujące przepisy prawa oraz ich dopełnienie.

 

DSK Kancelaria reprezentuje Klientów w sprawach związanych z oddaniem do użytkowania obiektów budowlanych, a także wszelkich innych, związanych z procesem inwestycyjnym.

 

 

 

Inne artykuły z tego zakresu tematycznego:

https://dsklegal.pl/artykuly/zbliza-sie-koniec-uzytkowania-wieczystego-nadchodzi-wspolwlasnosc/

https://dsklegal.pl/artykuly/specustawa-mieszkaniowa-podpisana-przez-prezydenta-czy-poprawi-sytuacje-na-rynku-mieszkaniowym/

 

_________

 

Kontakt:

 

Marta Dziewulska: m.dziewulska@dsklegal.pl

 

 

1 ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j.: Dz.U. z 2018 r., poz. 1202 z późn. zm., powoływana dalej jako Prawo budowlane).

 

2 ustawa z dnia 20 lutego 2015 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2015 r., poz. 443).

 

3 rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. z 2012 r., poz. 462 z późn. zm.).

 

4 wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 21 listopada 2017 r., sygn. akt VII SA/Wa 163/17, LEX nr 2436129 (podobnie m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 lutego 2007 r., sygn. akt II OSK 383/06, LEX nr 330431).

 

5 wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 1 grudnia 2017 r., sygn. akt VII SA/Wa 385/17, LEX nr 2409355.

 

6 wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 21 listopada 2017 r., sygn. akt VII SA/Wa 163/17, LEX nr 2436129 (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 stycznia 2012 r., sygn. akt II OSK 2087/10, LEX nr 1138064, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 października 2010 r., sygn. akt II OSK 1494/09, LEX nr 746583.

 

7 wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 7 listopada 2017 r., sygn. akt II OSK 2808/16, LEX nr 2419415.

 

wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 sierpnia 2016 r., sygn. akt II OSK 2886/14, LEX nr 2119360.