Artykuły
O czym musi pamiętać inwestor

O czym musi pamiętać inwestor

W decyzji o warunkach zabudowy nie należy zapominać o minimalnych wartościach.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        

Trudno obwiniać inwestorów, że przy uzyskiwaniu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dążą do zawarcia w niej jak najwyższych wskaźników cech zabudowy, które pozwolą na realizację inwestycji maksymalnie wykorzystującej potencjał terenu. W dążeniu tym jest haczyk, o którym inwestor powinien pamiętać chcąc ochronić się przed stwierdzeniem wadliwości decyzji. Przeoczenie to może nieść niebezpieczne skutki. 

 

Nowe inwestycje

 

Celem decyzji o warunkach zabudowy jest wpasowanie nowych inwestycji na terenach, na których nie obowiązuje plan miejscowy w kontekst istniejącej zabudowy. Konieczne jest więc wyznaczenie ram, które spowodują, że zamierzenie budowlane nie będzie odstawało od tego, co na terenie już jest. 

 

Zgodnie z rozporządzeniem ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588), zasadą jest staranie się o wyznaczenie dla nowej zabudowy takich parametrów, które będą nawiązywać do średnich wartości występujących w obszarze analizowanym (czyli znajdującym się w sąsiedztwie terenu planowanej inwestycji)

 

Jakie wskaźniki

 

Rozporządzenie w przypadku wskaźników kształtowania nowej zabudowy (linii zabudowy; wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; szerokości elewacji frontowej; wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; geometrii dachu) pozwala na odstąpienie od średnich wartości i przyjęcie innych wskaźników, jeśli wynika to z analizy urbanistycznej.

 

W tym momencie uwidacznia się uchybienie, które dla inwestora może mieć drastyczne skutki. Można zaobserwować tendencję do przyjmowania w decyzji o warunkach zabudowy możliwie jak największych wskaźników cech zabudowy terenu, przy czym, nie podaje się konkretnej wartości (np. wysokości), posługując się wyrażeniem „max. X metrów”, „do x metrów” bądź „nie więcej niż x metrów”. 

 

Wolność zabudowy

 

Celem decyzji o warunkach zabudowy jest wpisanie inwestycji w istniejące uwarunkowania. Nie należy przez to rozumieć wskazywania dokładnych cech budynku (np. poprzez wskazanie wysokości, szerokości czy odległości linii zabudowy od granicy działki), ponieważ stanowiłoby to ograniczenie wolności zabudowy inwestora. Nie można przyjąć, że na danym obszarze występuje tylko jedna właściwa wartość, a nawiązanie do średnich wartości występujących w obszarze analizowanym pozostawia możliwość pozostawienia pewnej swobody w kształtowaniu nowej zabudowy. 

 

Zakres wartości

 

Nie ma więc przeszkód, żeby organ wydający decyzję wyznaczył w niej pewien zakres wartości, w które powinna wpisać się nowa zabudowa. Każdy taki zakres powinien mieć wskazane granice. W przypadku podania wyłącznie wartości maksymalnej, wartość minimalna ustawiona jest na najniższym poziomie. 

 

Absurdem byłoby w tych okolicznościach twierdzenie, że wartość ta wynosi „0”, nie da się bowiem wybudować obiektu bez wysokości czy szerokości. Uznać jednak należałoby, że są to w takim przypadku najniższe technicznie dopuszczalne wartości, które wynikają z decyzji. Dla przykładu, gdy decyzja o warunkach zabudowy stwierdza dopuszczalność budowy budynku, który może mieć wysokość do 15 metrów (ponieważ taka jest średnia wartość występująca w obszarze analizowanym) i nie przesądza o ilości kondygnacji, to zgodnie z treścią tej decyzji budynek ten może mieć także np. 6 metrów wysokości. Decyzja ta tego nie zakazuje, co oznacza, że jest to dopuszczalne. Jednak budowa budynku wyraźnie niższego niż średnia występująca na obszarze analizowanym negatywnie wpływa na ład przestrzenny. 

Można stwierdzić, że w pogoni za maksymalizacją wskaźników zapomina się o wartościach minimalnych, które mają taki sam wpływ na kształtowanie ładu przestrzennego, a ich niezachowanie może mieć negatywne skutki dla jego zachowania.  

 

Niewystarczające sformułowania

 

Problem ten został zauważony przez orzecznictwo. W wyroku z 16 lipca 2014 r. (sygn. akt: II OSK 320/13 Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że użycie sformułowań: „maksymalnie”, „do”, „około”, może być niewystarczające dla zachowania ładu przestrzennego, gdy z uwagi na istniejącą zabudowę należałoby wprowadzić dolną wartość progową określonego parametru bądź precyzyjnie określić dany parametr, na przykład z uwagi na zachowanie ładu na obszarze objętym ochroną zabytków.

 

Jakie zaburzenia ładu

 

Zaburzenie ładu architektonicznego może nastąpić nie tylko na skutek wzniesienia budynku wyższego lub szerszego niż budynki w sąsiedztwie planowanej inwestycji, ale też poprzez wzniesienie budynku niższego czy węższego od budynków już usytuowanych.

Skoro decyzja o warunkach zabudowy stanowi potwierdzenie, że obiekt można na terenie wybudować w kontekście funkcjonalnym i przestrzennym sąsiedniej zabudowy, to potwierdzenie musi być konkretne i mieć określone ramy, jako że samo z siebie nie kreuje ono ładu przestrzennego a jedynie w ten ład się wpisuje. 

 

Wartości maksymalne i minimalne

 

Za prawidłowe działanie organu wydającego decyzję o warunkach zabudowy należałoby uznać wyraźne zaznaczanie zakresu parametrów nowej zabudowy – przez wskazanie wartości minimalnych i maksymalnych.

Powyższe może ulec zmianie w przypadku wyznaczenia nowej linii zabudowy jako linii obowiązującej, ponieważ przyjmuje ona wtedy, w przeciwieństwie do linii nieprzekraczalnej konkretną wartość.

Pamiętać przy tym trzeba, że takiego niedopatrzenia nie można usunąć w ramach procedury usunięcia oczywistych omyłek pisarskich. Z uwagi na to, że dane te stanowią treść sentencji decyzji nie mogą być one weryfikowane w inny sposób niż w toku instancyjnym ( sądowoadministracyjnym) bądź postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji lub procedury wznowienia postępowania. 

 

Taka sytuacja jest najgorszym scenariuszem dla inwestora i wymaga odpowiednich kroków prewencyjnych: zwrócenia uwagi organowi na konieczność uzupełnienia minimalnego zakresu cech zabudowy planowanej inwestycji, bądź zgłoszenie uwagi do treści analizy urbanistycznej/projektu decyzji o warunkach zabudowy w ramach końcowego zapoznania się z zebranym w sprawie materiałem dowodowym. Działanie to może zapobiec uchyleniu decyzji o warunkach zabudowy i przyśpieszyć proces inwestycyjny.

 

Zdaniem autora

 

Aleksander Moroz radca prawny DSK Kancelaria 

 

Omawiane obok zagadnienie jest istotne dla inwestorów, którzy mogą spodziewać się oporu sąsiadów i którym zależy na zabezpieczeniu się przed uchyleniem decyzji o warunkach zabudowy na skutek odwołania czy skargi do sądu innej strony postępowania. Ponieważ brak wskazania wartości minimalnych jest błędem, który może zostać usunięty na podstawie analizy urbanistycznej, w rzeczywistości uzupełnienie tych danych w decyzji, w której ich zabrakło może nastąpić jedynie przez organ I instancji. Wynika to z tego, że analiza urbanistyczna jest elementem ustalenia stanu faktycznego w sprawie. Tak więc w przypadku stwierdzenia w niej istotnych braków, konieczne byłoby jej uzupełnienie. W przypadku postępowania odwoławczego aktualizują się przesłanki z art. 138 § 2 K.p.a. umożliwiające uchylenie decyzji i przekazanie jej do ponownego rozpoznania organowi I instancji.

 

Artykuł ukazał się w „Rzeczpospolitej” 9.01.2023 r.

W decyzji o warunkach zabudowy nie należy zapominać o minimalnych wartościach.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        

Trudno obwiniać inwestorów, że przy uzyskiwaniu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dążą do zawarcia w niej jak najwyższych wskaźników cech zabudowy, które pozwolą na realizację inwestycji maksymalnie wykorzystującej potencjał terenu. W dążeniu tym jest haczyk, o którym inwestor powinien pamiętać chcąc ochronić się przed stwierdzeniem wadliwości decyzji. Przeoczenie to może nieść niebezpieczne skutki. 

 

Nowe inwestycje

 

Celem decyzji o warunkach zabudowy jest wpasowanie nowych inwestycji na terenach, na których nie obowiązuje plan miejscowy w kontekst istniejącej zabudowy. Konieczne jest więc wyznaczenie ram, które spowodują, że zamierzenie budowlane nie będzie odstawało od tego, co na terenie już jest. 

 

Zgodnie z rozporządzeniem ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588), zasadą jest staranie się o wyznaczenie dla nowej zabudowy takich parametrów, które będą nawiązywać do średnich wartości występujących w obszarze analizowanym (czyli znajdującym się w sąsiedztwie terenu planowanej inwestycji)

 

Jakie wskaźniki

 

Rozporządzenie w przypadku wskaźników kształtowania nowej zabudowy (linii zabudowy; wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; szerokości elewacji frontowej; wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; geometrii dachu) pozwala na odstąpienie od średnich wartości i przyjęcie innych wskaźników, jeśli wynika to z analizy urbanistycznej.

 

W tym momencie uwidacznia się uchybienie, które dla inwestora może mieć drastyczne skutki. Można zaobserwować tendencję do przyjmowania w decyzji o warunkach zabudowy możliwie jak największych wskaźników cech zabudowy terenu, przy czym, nie podaje się konkretnej wartości (np. wysokości), posługując się wyrażeniem „max. X metrów”, „do x metrów” bądź „nie więcej niż x metrów”. 

 

Wolność zabudowy

 

Celem decyzji o warunkach zabudowy jest wpisanie inwestycji w istniejące uwarunkowania. Nie należy przez to rozumieć wskazywania dokładnych cech budynku (np. poprzez wskazanie wysokości, szerokości czy odległości linii zabudowy od granicy działki), ponieważ stanowiłoby to ograniczenie wolności zabudowy inwestora. Nie można przyjąć, że na danym obszarze występuje tylko jedna właściwa wartość, a nawiązanie do średnich wartości występujących w obszarze analizowanym pozostawia możliwość pozostawienia pewnej swobody w kształtowaniu nowej zabudowy. 

 

Zakres wartości

 

Nie ma więc przeszkód, żeby organ wydający decyzję wyznaczył w niej pewien zakres wartości, w które powinna wpisać się nowa zabudowa. Każdy taki zakres powinien mieć wskazane granice. W przypadku podania wyłącznie wartości maksymalnej, wartość minimalna ustawiona jest na najniższym poziomie. 

 

Absurdem byłoby w tych okolicznościach twierdzenie, że wartość ta wynosi „0”, nie da się bowiem wybudować obiektu bez wysokości czy szerokości. Uznać jednak należałoby, że są to w takim przypadku najniższe technicznie dopuszczalne wartości, które wynikają z decyzji. Dla przykładu, gdy decyzja o warunkach zabudowy stwierdza dopuszczalność budowy budynku, który może mieć wysokość do 15 metrów (ponieważ taka jest średnia wartość występująca w obszarze analizowanym) i nie przesądza o ilości kondygnacji, to zgodnie z treścią tej decyzji budynek ten może mieć także np. 6 metrów wysokości. Decyzja ta tego nie zakazuje, co oznacza, że jest to dopuszczalne. Jednak budowa budynku wyraźnie niższego niż średnia występująca na obszarze analizowanym negatywnie wpływa na ład przestrzenny. 

Można stwierdzić, że w pogoni za maksymalizacją wskaźników zapomina się o wartościach minimalnych, które mają taki sam wpływ na kształtowanie ładu przestrzennego, a ich niezachowanie może mieć negatywne skutki dla jego zachowania.  

 

Niewystarczające sformułowania

 

Problem ten został zauważony przez orzecznictwo. W wyroku z 16 lipca 2014 r. (sygn. akt: II OSK 320/13 Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że użycie sformułowań: „maksymalnie”, „do”, „około”, może być niewystarczające dla zachowania ładu przestrzennego, gdy z uwagi na istniejącą zabudowę należałoby wprowadzić dolną wartość progową określonego parametru bądź precyzyjnie określić dany parametr, na przykład z uwagi na zachowanie ładu na obszarze objętym ochroną zabytków.

 

Jakie zaburzenia ładu

 

Zaburzenie ładu architektonicznego może nastąpić nie tylko na skutek wzniesienia budynku wyższego lub szerszego niż budynki w sąsiedztwie planowanej inwestycji, ale też poprzez wzniesienie budynku niższego czy węższego od budynków już usytuowanych.

Skoro decyzja o warunkach zabudowy stanowi potwierdzenie, że obiekt można na terenie wybudować w kontekście funkcjonalnym i przestrzennym sąsiedniej zabudowy, to potwierdzenie musi być konkretne i mieć określone ramy, jako że samo z siebie nie kreuje ono ładu przestrzennego a jedynie w ten ład się wpisuje. 

 

Wartości maksymalne i minimalne

 

Za prawidłowe działanie organu wydającego decyzję o warunkach zabudowy należałoby uznać wyraźne zaznaczanie zakresu parametrów nowej zabudowy – przez wskazanie wartości minimalnych i maksymalnych.

Powyższe może ulec zmianie w przypadku wyznaczenia nowej linii zabudowy jako linii obowiązującej, ponieważ przyjmuje ona wtedy, w przeciwieństwie do linii nieprzekraczalnej konkretną wartość.

Pamiętać przy tym trzeba, że takiego niedopatrzenia nie można usunąć w ramach procedury usunięcia oczywistych omyłek pisarskich. Z uwagi na to, że dane te stanowią treść sentencji decyzji nie mogą być one weryfikowane w inny sposób niż w toku instancyjnym ( sądowoadministracyjnym) bądź postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji lub procedury wznowienia postępowania. 

 

Taka sytuacja jest najgorszym scenariuszem dla inwestora i wymaga odpowiednich kroków prewencyjnych: zwrócenia uwagi organowi na konieczność uzupełnienia minimalnego zakresu cech zabudowy planowanej inwestycji, bądź zgłoszenie uwagi do treści analizy urbanistycznej/projektu decyzji o warunkach zabudowy w ramach końcowego zapoznania się z zebranym w sprawie materiałem dowodowym. Działanie to może zapobiec uchyleniu decyzji o warunkach zabudowy i przyśpieszyć proces inwestycyjny.

 

Zdaniem autora

 

Aleksander Moroz radca prawny DSK Kancelaria 

 

Omawiane obok zagadnienie jest istotne dla inwestorów, którzy mogą spodziewać się oporu sąsiadów i którym zależy na zabezpieczeniu się przed uchyleniem decyzji o warunkach zabudowy na skutek odwołania czy skargi do sądu innej strony postępowania. Ponieważ brak wskazania wartości minimalnych jest błędem, który może zostać usunięty na podstawie analizy urbanistycznej, w rzeczywistości uzupełnienie tych danych w decyzji, w której ich zabrakło może nastąpić jedynie przez organ I instancji. Wynika to z tego, że analiza urbanistyczna jest elementem ustalenia stanu faktycznego w sprawie. Tak więc w przypadku stwierdzenia w niej istotnych braków, konieczne byłoby jej uzupełnienie. W przypadku postępowania odwoławczego aktualizują się przesłanki z art. 138 § 2 K.p.a. umożliwiające uchylenie decyzji i przekazanie jej do ponownego rozpoznania organowi I instancji.

 

Artykuł ukazał się w „Rzeczpospolitej” 9.01.2023 r.