Artykuły
Uwłaszczenie ogromnym problemem deweloperów? Rząd pracuje nad zmianami

Uwłaszczenie ogromnym problemem deweloperów? Rząd pracuje nad zmianami

Z początkiem nowego roku wchodzi w życie tzw. „ustawa uwłaszczeniowa”. Dzięki niej możliwe będzie przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów, na których znajdują się nieruchomości (bloki, domy jednorodzinne) w prawo własności. Zmiany, pozornie bardzo korzystne, mogą doprowadzić jednak do poważnych problemów na rynku mieszkaniowym.

 

Zgodnie z treścią wprowadzanych przepisów, opłata roczna za użytkowanie zostanie zastąpiona tzw. „opłatą przekształceniową”, którą nowi właściciele będą obowiązani uiszczać przez 20 lat.

 

Wprowadzane regulacje dotyczyć będą osób fizycznych, drobnych przedsiębiorców, ale także deweloperów, co wywołuje największe kontrowersje.

 

Poruszenie w branży mieszkaniowej wywołuje jednak zwłaszcza przepis dotyczący pomocy publicznej. Zgodnie bowiem z regulacjami prawa unijnego, przyznawanie wyłącznie określonym podmiotom przywilejów, takich jak np. ulgi podatkowe, pozostaje niedozwolone i jest traktowanie, jako naruszenie zasad konkurencyjności. W związku z tym, każdy program pomocowy jest opiniowany przez Komisję Europejską.

 

Jednym z wyjątków od tej reguły jest tzw. pomoc de minimis – a więc taka, której wartość nie przekracza 200 tys. euro i która nie niesie za sobą obowiązku powiadamiania o jej udzieleniu Komisji Europejskiej.

 

W konsekwencji przyznania prawa do przekształcenia gruntów, wiążącego się – przynajmniej pozornie – z dodatkowymi benefitami finansowymi dla deweloperów – aby uniknąć zarzutów o naruszenie regulacji unijnych, konieczne było wprowadzenie odpowiednich mechanizmów. Ustawodawca postanowił, że w sytuacji przekroczenia limitu pomocy de minimis, nadwyżka będzie musiała zostać zwrócona do Skarbu Państwa. Takie rozwiązanie budzi jednak szczególne kontrowersje.

 

Zgodnie z treścią art. 14 ustawy, nadwyżka ta stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości oszacowaną przez biegłego a opłatami przekształceniowymi za okres 20 lat i kwotą zwrotu nadwyżki pomocy de minims.

 

Taki sposób liczenia nadwyżki potwierdziła wstępna interpretacja UOKiK i to ona jest źródłem największych zastrzeżeń. Przyjęcie takiej interpretacji może spowodować bowiem, że przy przekształceniu działki, mogłaby ona kosztować dewelopera nawet dwukrotnie więcej od wartości rynkowej.

 

Niepokoje rynkowe doprowadziły do interwencji resortu, który wprowadził do porządku legislacyjnego prace nad zmianami dotyczącymi płatności za przekształcenie oraz udzielania pomocy publicznej. Zgodnie z planowanymi zmianami, przedsiębiorcy będą mogli albo uiszczać opłaty przekształceniowe przez 20 lat oraz wnieść dopłatę, jeżeli przekroczą limit pomocy publicznej (de minimis), albo wybrać drugą możliwość i płacić opłaty przekształceniowe na okres, na jaki ustanowiono prawo użytkowania wieczystego.

 

Jaki ostatecznie kształt przyjmie omawiana ustawa, powinniśmy dowiedzieć się już niedługo.

 

Z początkiem nowego roku wchodzi w życie tzw. „ustawa uwłaszczeniowa”. Dzięki niej możliwe będzie przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów, na których znajdują się nieruchomości (bloki, domy jednorodzinne) w prawo własności. Zmiany, pozornie bardzo korzystne, mogą doprowadzić jednak do poważnych problemów na rynku mieszkaniowym.

 

Zgodnie z treścią wprowadzanych przepisów, opłata roczna za użytkowanie zostanie zastąpiona tzw. „opłatą przekształceniową”, którą nowi właściciele będą obowiązani uiszczać przez 20 lat.

 

Wprowadzane regulacje dotyczyć będą osób fizycznych, drobnych przedsiębiorców, ale także deweloperów, co wywołuje największe kontrowersje.

 

Poruszenie w branży mieszkaniowej wywołuje jednak zwłaszcza przepis dotyczący pomocy publicznej. Zgodnie bowiem z regulacjami prawa unijnego, przyznawanie wyłącznie określonym podmiotom przywilejów, takich jak np. ulgi podatkowe, pozostaje niedozwolone i jest traktowanie, jako naruszenie zasad konkurencyjności. W związku z tym, każdy program pomocowy jest opiniowany przez Komisję Europejską.

 

Jednym z wyjątków od tej reguły jest tzw. pomoc de minimis – a więc taka, której wartość nie przekracza 200 tys. euro i która nie niesie za sobą obowiązku powiadamiania o jej udzieleniu Komisji Europejskiej.

 

W konsekwencji przyznania prawa do przekształcenia gruntów, wiążącego się – przynajmniej pozornie – z dodatkowymi benefitami finansowymi dla deweloperów – aby uniknąć zarzutów o naruszenie regulacji unijnych, konieczne było wprowadzenie odpowiednich mechanizmów. Ustawodawca postanowił, że w sytuacji przekroczenia limitu pomocy de minimis, nadwyżka będzie musiała zostać zwrócona do Skarbu Państwa. Takie rozwiązanie budzi jednak szczególne kontrowersje.

 

Zgodnie z treścią art. 14 ustawy, nadwyżka ta stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości oszacowaną przez biegłego a opłatami przekształceniowymi za okres 20 lat i kwotą zwrotu nadwyżki pomocy de minims.

 

Taki sposób liczenia nadwyżki potwierdziła wstępna interpretacja UOKiK i to ona jest źródłem największych zastrzeżeń. Przyjęcie takiej interpretacji może spowodować bowiem, że przy przekształceniu działki, mogłaby ona kosztować dewelopera nawet dwukrotnie więcej od wartości rynkowej.

 

Niepokoje rynkowe doprowadziły do interwencji resortu, który wprowadził do porządku legislacyjnego prace nad zmianami dotyczącymi płatności za przekształcenie oraz udzielania pomocy publicznej. Zgodnie z planowanymi zmianami, przedsiębiorcy będą mogli albo uiszczać opłaty przekształceniowe przez 20 lat oraz wnieść dopłatę, jeżeli przekroczą limit pomocy publicznej (de minimis), albo wybrać drugą możliwość i płacić opłaty przekształceniowe na okres, na jaki ustanowiono prawo użytkowania wieczystego.

 

Jaki ostatecznie kształt przyjmie omawiana ustawa, powinniśmy dowiedzieć się już niedługo.