Artykuły
Projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej – co warto o nim wiedzieć?

Projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej – co warto o nim wiedzieć?

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów od kilku miesięcy pracował nad projektem nowelizacji tzw. ustawy deweloperskiej. Głównym celem nowelizacji miałoby być zapewnienie jeszcze lepszej ochrony interesów nabywców mieszkań. Jedna z ważniejszych zmian przewiduje likwidację otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych bez zabezpieczeń. 

W czerwcu bieżącego roku, na stronie internetowej Rządowego Centrum Legislacji opublikowano projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej powszechnie ustawą deweloperską. Projekt nowelizacji zakłada daleko idące zmiany, na których na pewno zyskają nabywcy i prawdopodobnie stracą deweloperzy.

Likwidacja otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych bez zabezpieczeń

 

Na gruncie obecnej ustawy deweloperskiej istnieje obowiązek posiadania przez deweloperów mieszkaniowych rachunków powierniczych, na których gromadzone są środki finansowe nabywców przeznaczane później na realizację inwestycji. Ustawa przewiduje dwa rodzaje rachunków – zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, z którego środki pieniężne wypłacane są deweloperowi przez bank jednorazowo, po otrzymaniu umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności nieruchomości oraz otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, z którego realizuje się wypłaty po ukończeniu danego etapu inwestycji zgodnie z jej harmonogramem.

 

Istotne jest, że zgodnie z przepisami ustawy deweloperskiej, otwarty rachunek powierniczy dostępny jest dla dewelopera w trzech wariantach:

– bez dodatkowych zabezpieczeń,

– z gwarancją bankową,

– z gwarancją ubezpieczeniową.

 

Projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej autorstwa UOKIK zakłada zwiększenie ochrony nabywców lokali. Realizację ww. założeń zapewnić ma m.in. likwidacja otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych bez zabezpieczeń. Wprowadzenie ww. zmiany UOKIK argumentuje koniecznością przeciwdziałania sytuacjom, w których w wyniku ogłoszenia upadłości dewelopera, nabywca nie będzie w stanie odzyskać tej części środków, które zostały już wypłacone z otwartego rachunku powierniczego i przeznaczone na realizację inwestycji – która nie będzie ukończona z uwagi na upadłość inwestora.  

 

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeprowadził badanie rynku, z którego wynika, że ponad 80% deweloperów korzysta z otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych bez zabezpieczeń – co zdaniem Urzędu uzasadnia powołane powyżej obawy.

 

Zgodnie z propozycją UOKIK, wpłaty nabywców byłyby gromadzone na zamkniętych rachunkach powierniczych albo rachunkach zabezpieczonych gwarancją bankową lub ubezpieczeniową, co miałoby zapewnić kupującym pewność odzyskania całej wpłaconej kwoty w przypadku upadłości dewelopera.

Rozszerzenie zakresu Ustawy

 

UOKIK w swoim projekcie zwraca tekże uwagę na konieczność objęcia zakresem ustawy deweloperskiej również gotowych lokali. Celem proponowanej zmiany jest zapewnienie szczególnej ochrony również nabywcom, którzy kupując gotowy lokal są zmuszeni czekać na przeniesienie jego własności. Objęcie również tych transakcji ochroną wynikającą z ustawy deweloperskiej zagwarantuje nabywcom gotowych lokali takie same prawa w zakresie odbioru lokalu i zgłaszania jego ewentualnych wad, jakie dotąd posiadali jedynie nabywcy lokali, które miały być przedmiotem inwestycji w przyszłości lub były w trakcie realizacji.

 

Ponadto, Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów proponuje, aby środki ochrony przewidziane ustawą deweloperską miały również zastosowanie do umów nabycia udziałów w halach garażowych, czy też udziałów w prawie własności osiedlowych uliczek, które często zawierane są przez nabywców lokali.

Umowy rezerwacyjne

 

Projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej wprowadza również nowe przepisy dotyczące umowy rezerwacyjnej, która jak dotąd nie była nigdzie uregulowana. UOKIK proponuje, aby umowy rezerwacyjne zawierane były w formie pisemnej, a wysokość opłaty rezerwacyjnej nie przekraczała 1% ceny nieruchomości. Cała ww. kwota podlegałaby zwrotowi na rzecz nabywcy, jeśli ten nie uzyskałby pozytywnej decyzji kredytowej.

Przewidywane skutki nowelizacji ustawy deweloperskiej

 

O ile zmiany, które zakłada projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej autorstwa UOKIK wpłynie na poprawę bezpieczeństwa transakcji po stronie nabywców, to należy również zwrócić uwagę na przewidywane negatywne konsekwencje dla szeroko pojętego rynku nieruchomości. Według analityków, planowane zmiany wpłyną na wzrost kosztów realizacji inwestycji, a w konsekwencji również na istotne ograniczenie podaży mieszkań i domów jednorodzinnych. Powyższe będzie miało natomiast przełożenie na wzrost cen nieruchomości. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów stoi jednak na stanowisku, że bez wprowadzenia powołanych zmian nie będzie możliwe zapewnienie pełnej i skutecznej ochrony interesów nabywców.

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów od kilku miesięcy pracował nad projektem nowelizacji tzw. ustawy deweloperskiej. Głównym celem nowelizacji miałoby być zapewnienie jeszcze lepszej ochrony interesów nabywców mieszkań. Jedna z ważniejszych zmian przewiduje likwidację otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych bez zabezpieczeń. 

W czerwcu bieżącego roku, na stronie internetowej Rządowego Centrum Legislacji opublikowano projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej powszechnie ustawą deweloperską. Projekt nowelizacji zakłada daleko idące zmiany, na których na pewno zyskają nabywcy i prawdopodobnie stracą deweloperzy.

Likwidacja otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych bez zabezpieczeń

 

Na gruncie obecnej ustawy deweloperskiej istnieje obowiązek posiadania przez deweloperów mieszkaniowych rachunków powierniczych, na których gromadzone są środki finansowe nabywców przeznaczane później na realizację inwestycji. Ustawa przewiduje dwa rodzaje rachunków – zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, z którego środki pieniężne wypłacane są deweloperowi przez bank jednorazowo, po otrzymaniu umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności nieruchomości oraz otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, z którego realizuje się wypłaty po ukończeniu danego etapu inwestycji zgodnie z jej harmonogramem.

 

Istotne jest, że zgodnie z przepisami ustawy deweloperskiej, otwarty rachunek powierniczy dostępny jest dla dewelopera w trzech wariantach:

– bez dodatkowych zabezpieczeń,

– z gwarancją bankową,

– z gwarancją ubezpieczeniową.

 

Projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej autorstwa UOKIK zakłada zwiększenie ochrony nabywców lokali. Realizację ww. założeń zapewnić ma m.in. likwidacja otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych bez zabezpieczeń. Wprowadzenie ww. zmiany UOKIK argumentuje koniecznością przeciwdziałania sytuacjom, w których w wyniku ogłoszenia upadłości dewelopera, nabywca nie będzie w stanie odzyskać tej części środków, które zostały już wypłacone z otwartego rachunku powierniczego i przeznaczone na realizację inwestycji – która nie będzie ukończona z uwagi na upadłość inwestora.  

 

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeprowadził badanie rynku, z którego wynika, że ponad 80% deweloperów korzysta z otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych bez zabezpieczeń – co zdaniem Urzędu uzasadnia powołane powyżej obawy.

 

Zgodnie z propozycją UOKIK, wpłaty nabywców byłyby gromadzone na zamkniętych rachunkach powierniczych albo rachunkach zabezpieczonych gwarancją bankową lub ubezpieczeniową, co miałoby zapewnić kupującym pewność odzyskania całej wpłaconej kwoty w przypadku upadłości dewelopera.

Rozszerzenie zakresu Ustawy

 

UOKIK w swoim projekcie zwraca tekże uwagę na konieczność objęcia zakresem ustawy deweloperskiej również gotowych lokali. Celem proponowanej zmiany jest zapewnienie szczególnej ochrony również nabywcom, którzy kupując gotowy lokal są zmuszeni czekać na przeniesienie jego własności. Objęcie również tych transakcji ochroną wynikającą z ustawy deweloperskiej zagwarantuje nabywcom gotowych lokali takie same prawa w zakresie odbioru lokalu i zgłaszania jego ewentualnych wad, jakie dotąd posiadali jedynie nabywcy lokali, które miały być przedmiotem inwestycji w przyszłości lub były w trakcie realizacji.

 

Ponadto, Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów proponuje, aby środki ochrony przewidziane ustawą deweloperską miały również zastosowanie do umów nabycia udziałów w halach garażowych, czy też udziałów w prawie własności osiedlowych uliczek, które często zawierane są przez nabywców lokali.

Umowy rezerwacyjne

 

Projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej wprowadza również nowe przepisy dotyczące umowy rezerwacyjnej, która jak dotąd nie była nigdzie uregulowana. UOKIK proponuje, aby umowy rezerwacyjne zawierane były w formie pisemnej, a wysokość opłaty rezerwacyjnej nie przekraczała 1% ceny nieruchomości. Cała ww. kwota podlegałaby zwrotowi na rzecz nabywcy, jeśli ten nie uzyskałby pozytywnej decyzji kredytowej.

Przewidywane skutki nowelizacji ustawy deweloperskiej

 

O ile zmiany, które zakłada projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej autorstwa UOKIK wpłynie na poprawę bezpieczeństwa transakcji po stronie nabywców, to należy również zwrócić uwagę na przewidywane negatywne konsekwencje dla szeroko pojętego rynku nieruchomości. Według analityków, planowane zmiany wpłyną na wzrost kosztów realizacji inwestycji, a w konsekwencji również na istotne ograniczenie podaży mieszkań i domów jednorodzinnych. Powyższe będzie miało natomiast przełożenie na wzrost cen nieruchomości. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów stoi jednak na stanowisku, że bez wprowadzenia powołanych zmian nie będzie możliwe zapewnienie pełnej i skutecznej ochrony interesów nabywców.