Artykuły
Planowanie inwestycji deweloperskiej a zasada podziału nieruchomości zabudowanej

Planowanie inwestycji deweloperskiej a zasada podziału nieruchomości zabudowanej

Planując realizację inwestycji deweloperskiej warto uwzględnić potencjalne możliwości biznesowego wyjścia z inwestycji. Nie zawsze komercjalizacja polega na sprzedaży lokali indywidualnym nabywcom. Niejednokrotnie, w szczególności przy realizacji inwestycji o przeznaczeniu biurowym, inwestycja znajduje jednego nabywcę (fundusz inwestycyjny, innego inwestora komercyjnego itd.). Często jednak skala inwestycji nie jest dostosowana do potrzeb i planów biznesowych konkretnego zainteresowanego. Przy planowaniu inwestycji warto uwzględnić możliwości jej podziału w przyszłości. 

23 września 2019 roku

 

 

Zagadnienie podziału nieruchomości zabudowanych, czy to będących przedmiotem własności, czy to użytkowania wieczystego jest dość skomplikowane prawnie. Niniejszy artykuł dotyczy wyłącznie zasad podziału nieruchomości w kontekście problemu samodzielności budynków dzielonych (w uproszczeniu – jak można podzielić budynek wraz z działką gruntu) i nie stanowi kompleksowego opisu zasad procedury podziału geodezyjnego.

 

 

Podział nieruchomości zabudowanej – uwagi ogólne

 

Często dochodzi do sytuacji, gdy deweloperzy realizują inwestycję składającą się z kilku budynków na jednej działce ewidencyjnej, lub że powstają inwestycje które na początku stanowią jeden budynek, a w praktyce możliwe jest ich podzielenie na kilka samodzielnych budynków. Często też tzw. segmenty budowane są na jednej wspólnej hali garażowej (w tym segmenty o różnym przeznaczeniu – biurowym, mieszkalnym).

 

Z perspektywy inwestora komercyjnego, samodzielność budynku i uporządkowany stan prawny działki gruntu „pod budynkiem” ma podstawowe znaczenie dla podjęcia decyzji inwestycyjnej. Taki stan niweluje ryzyka transakcyjne, a jednocześnie daje dużą swobodę w zarządzaniu nieruchomością (jeden właściciel dokonujący komercjalizacji budynku, brak ryzyka sporów pomiędzy współwłaścicielami).

 

Powyższe zalety realizowane są zarówno na gruncie inwestycji realizowanych na użytkowaniu wieczystym (gdzie budynek jest odrębnym od nieruchomości gruntowej przedmiotem własności), jak i na działce będącej własnością dewelopera (zasada, iż budynki stanowią część składową nieruchomości gruntowej i dzielą jej los prawny).

 

Problemu nie rozwiązuje budowa na kilku działkach, jednak w taki sposób, iż na poszczególnych działkach nie znajdują się samodzielne budynki. W uchwale z dnia 26 kwietnia 2007 roku Sąd Najwyższy stwierdził bowiem, iż sprzedaż działki na której znajduje się jedynie część budynku jest czynnością nieważną[1].

 

 

Aktualny stan orzecznictwa – kluczowa jednolita oś ścian pionowych

 

Za wiodący w orzecznictwie należy uznać pogląd zgodnie, z którym dopuszczalny jest podział budynku „po linii” jednej ściany pionowej (od fundamentów, poprzez kondygnacje podziemne po ostatnią kondygnację nadziemną)[2].

 

W orzecznictwie nie dopuszcza się podziału budynków inaczej niż pod jednej linii pionowej (jedna oś podziału, linia prosta). Nie dopuszcza się sytuacji, gdy linia podziału miałaby przebiegać nie w linii prostej, od ściany do ściany na poszczególnych kondygnacjach (tzn. gdyby były inne osie pionowe na poszczególnych kondygnacjach, nawet gdy różnica dotyczy kondygnacji nadziemnych względem kondygnacji podziemnych).

 

Tylko wyjątkowo dopuszczono podział, że jedynie przez większość kondygnacji oś podziału będzie przebiegała w osi jednej ściany, a na niektórych kondygnacjach w tym miejscu nie będzie przegrody (w szczególności w części podziemnej)[3]. W takiej sytuacji dostęp i komunikację do części za osią pionową należy zapewnić np. poprzez konstrukcję służebności gruntowej (część za osią podziału, mimo że nieoddzielona ścianą, będzie części innego budynku, potencjalnie innego właściciela).

 

 

Podsumowanie

 

W przypadku planowania podziału inwestycji deweloperskiej celowe jest takie zaprojektowanie położenia budynków na działkach ewidencyjnych, by możliwy prawnie był ich dalszy podział, w szczególności w celu sprzedaży działek zabudowanych poszczególnymi budynkami. W orzecznictwie sądowym dopuszcza się taki podział nieruchomości (wraz z budynkiem), że linia podziału przebieg w jednej osi ścian pionowych dzieląc – i działkę gruntu i budynek – na samodzielne części. Jedynie wyjątkowo dopuszczono podział w taki sposób, iż w pionie większość kondygnacji oddzielona jest przegrodami, a na niektórych kondygnacjach odbywa się korzystania z innego budynku na podstawie służebności gruntowej (tam gdzie wyjątkowo na danej kondygnacji nie ma rzeczywistej przegrody pionowej).

 

O problemach prawnych związanych z realizacją inwestycji budowlanych pisaliśmy także tutaj: https://dsklegal.pl/artykuly/jak-przeniesc-pozwolenie-na-budowe-na-nowego-inwestora/ a o procedurze podziałowej także tutaj: https://dsklegal.pl/artykuly/3386/ .

 

_____

 

 

 

[1] Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2007 roku, sygn. akt III CZP 27/07, LEX 24445.

[2] Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2007 roku, sygn. akt III CZP 136/06, LEX 209079.

[3] Tamże, por. także postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2000 roku, sygn. akt IV CKN 1525/00, LEX 52541, a także postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 stycznia 2000 roku, sygn. akt I CKN 355/98, LEX 530737.

Planując realizację inwestycji deweloperskiej warto uwzględnić potencjalne możliwości biznesowego wyjścia z inwestycji. Nie zawsze komercjalizacja polega na sprzedaży lokali indywidualnym nabywcom. Niejednokrotnie, w szczególności przy realizacji inwestycji o przeznaczeniu biurowym, inwestycja znajduje jednego nabywcę (fundusz inwestycyjny, innego inwestora komercyjnego itd.). Często jednak skala inwestycji nie jest dostosowana do potrzeb i planów biznesowych konkretnego zainteresowanego. Przy planowaniu inwestycji warto uwzględnić możliwości jej podziału w przyszłości. 

23 września 2019 roku

 

 

Zagadnienie podziału nieruchomości zabudowanych, czy to będących przedmiotem własności, czy to użytkowania wieczystego jest dość skomplikowane prawnie. Niniejszy artykuł dotyczy wyłącznie zasad podziału nieruchomości w kontekście problemu samodzielności budynków dzielonych (w uproszczeniu – jak można podzielić budynek wraz z działką gruntu) i nie stanowi kompleksowego opisu zasad procedury podziału geodezyjnego.

 

 

Podział nieruchomości zabudowanej – uwagi ogólne

 

Często dochodzi do sytuacji, gdy deweloperzy realizują inwestycję składającą się z kilku budynków na jednej działce ewidencyjnej, lub że powstają inwestycje które na początku stanowią jeden budynek, a w praktyce możliwe jest ich podzielenie na kilka samodzielnych budynków. Często też tzw. segmenty budowane są na jednej wspólnej hali garażowej (w tym segmenty o różnym przeznaczeniu – biurowym, mieszkalnym).

 

Z perspektywy inwestora komercyjnego, samodzielność budynku i uporządkowany stan prawny działki gruntu „pod budynkiem” ma podstawowe znaczenie dla podjęcia decyzji inwestycyjnej. Taki stan niweluje ryzyka transakcyjne, a jednocześnie daje dużą swobodę w zarządzaniu nieruchomością (jeden właściciel dokonujący komercjalizacji budynku, brak ryzyka sporów pomiędzy współwłaścicielami).

 

Powyższe zalety realizowane są zarówno na gruncie inwestycji realizowanych na użytkowaniu wieczystym (gdzie budynek jest odrębnym od nieruchomości gruntowej przedmiotem własności), jak i na działce będącej własnością dewelopera (zasada, iż budynki stanowią część składową nieruchomości gruntowej i dzielą jej los prawny).

 

Problemu nie rozwiązuje budowa na kilku działkach, jednak w taki sposób, iż na poszczególnych działkach nie znajdują się samodzielne budynki. W uchwale z dnia 26 kwietnia 2007 roku Sąd Najwyższy stwierdził bowiem, iż sprzedaż działki na której znajduje się jedynie część budynku jest czynnością nieważną[1].

 

 

Aktualny stan orzecznictwa – kluczowa jednolita oś ścian pionowych

 

Za wiodący w orzecznictwie należy uznać pogląd zgodnie, z którym dopuszczalny jest podział budynku „po linii” jednej ściany pionowej (od fundamentów, poprzez kondygnacje podziemne po ostatnią kondygnację nadziemną)[2].

 

W orzecznictwie nie dopuszcza się podziału budynków inaczej niż pod jednej linii pionowej (jedna oś podziału, linia prosta). Nie dopuszcza się sytuacji, gdy linia podziału miałaby przebiegać nie w linii prostej, od ściany do ściany na poszczególnych kondygnacjach (tzn. gdyby były inne osie pionowe na poszczególnych kondygnacjach, nawet gdy różnica dotyczy kondygnacji nadziemnych względem kondygnacji podziemnych).

 

Tylko wyjątkowo dopuszczono podział, że jedynie przez większość kondygnacji oś podziału będzie przebiegała w osi jednej ściany, a na niektórych kondygnacjach w tym miejscu nie będzie przegrody (w szczególności w części podziemnej)[3]. W takiej sytuacji dostęp i komunikację do części za osią pionową należy zapewnić np. poprzez konstrukcję służebności gruntowej (część za osią podziału, mimo że nieoddzielona ścianą, będzie części innego budynku, potencjalnie innego właściciela).

 

 

Podsumowanie

 

W przypadku planowania podziału inwestycji deweloperskiej celowe jest takie zaprojektowanie położenia budynków na działkach ewidencyjnych, by możliwy prawnie był ich dalszy podział, w szczególności w celu sprzedaży działek zabudowanych poszczególnymi budynkami. W orzecznictwie sądowym dopuszcza się taki podział nieruchomości (wraz z budynkiem), że linia podziału przebieg w jednej osi ścian pionowych dzieląc – i działkę gruntu i budynek – na samodzielne części. Jedynie wyjątkowo dopuszczono podział w taki sposób, iż w pionie większość kondygnacji oddzielona jest przegrodami, a na niektórych kondygnacjach odbywa się korzystania z innego budynku na podstawie służebności gruntowej (tam gdzie wyjątkowo na danej kondygnacji nie ma rzeczywistej przegrody pionowej).

 

O problemach prawnych związanych z realizacją inwestycji budowlanych pisaliśmy także tutaj: https://dsklegal.pl/artykuly/jak-przeniesc-pozwolenie-na-budowe-na-nowego-inwestora/ a o procedurze podziałowej także tutaj: https://dsklegal.pl/artykuly/3386/ .

 

_____

 

 

 

[1] Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2007 roku, sygn. akt III CZP 27/07, LEX 24445.

[2] Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2007 roku, sygn. akt III CZP 136/06, LEX 209079.

[3] Tamże, por. także postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2000 roku, sygn. akt IV CKN 1525/00, LEX 52541, a także postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 stycznia 2000 roku, sygn. akt I CKN 355/98, LEX 530737.